固定金利と変動金利を比較
住宅ローンお借入で多くの人が頭を悩ませるのが、「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶかという問題です。近年、変動金利の上昇もニュースで取り上げられているため、目にする機会が多くなったことでしょう。今回は、それぞれの仕組みやメリット/デメリットを解説いたします。太田市で土地や中古戸建を購入するにあたりご参考としていただけますと幸いです。
変動金利について
変動金利とは、借入期間中に金利が変動するタイプの住宅ローンのことを言います。
≪メリット≫
大きな特徴として、固定金利よりも金利が低く設定されていることが挙げられます。固定より毎月の返済額が安く済むので、住宅ローンの総支払額を抑えやすいのがメリットです。
また、「変動」とは言いますが、急激な返済負担の増加を防ぐために、多くの金融機関で以下のようなルールが設けられています。
・5年間は返済額が変わらない
仮に金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないというルール。
・5年後の返済額は前回の125％までに制限される
6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないというルール。たとえば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、金利変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額になる、ということです。
この2つのルールによって返済額が大きく跳ね上がることを防げるため、一定の安心感もあります。変動金利は、「安い金利で月々の支払いを抑えたい」という人にとっては、非常に魅力的な金利タイプといえるでしょう。
≪デメリット≫
しかし、変動金利にはリスクもあります。
たとえば、返済額が変わらない5年間のあいだに金利が上昇した場合、支払いのうちの「利息の割合」が増え、元本の減りが遅くなることがあります。これにより、毎月の返済を続けていても実はあまり元本が減っていないという事態も起こり得てしまいます。
また、125％ルールによって本来増えるべき返済額が抑えられた分は、次の5年間に“繰り越される”形になります。このようにして元本の返済が後ろ倒しになることで、結果として総返済額が増えるリスクがあります。
さらに、金利上昇が続くと一部の利息が「未払い利息」となり、最終返済時に一括で清算が必要になる可能性もあります。
固定金利について
固定金利とは、契約時に定めた一定の期間、金利が固定されるタイプの住宅ローンのことです。「完済までずっと固定されるもの（全期間固定金利）」と、「5年・10年などの一定期間だけ固定されるもの（期間選択型固定金利）」の二種類があります。
固定金利は変動金利と比べ金利が高いですが、金利上昇による影響を避けられるため返済計画を立てやすく、心理的な安心感があるのが最大のメリットです。
期間選択型固定金利
期間選択型固定金利とは、借り入れをした時点で決まった金利が、あらかじめ定められた期間中ずっと変わらないタイプの住宅ローンのことを指します。多くの金融機関で、短期固定から長期固定まで幅広く選択することができます。固定期間終了後は自動的に変動金利になるケースが一般的ですが、金融機関によっては再度固定金利を選択できる場合もあります。
≪メリット≫
全期間固定型よりも低金利かつ、一定期間の返済額に安定感があることが特徴です。
たとえばマイホームを購入してから10年間は、子どもの教育費や進学費などがかかるとしましょう。金利の固定期間を10年にすると、教育費がかかるあいだ金利上昇による返済負担の増加を心配せずに済みます。このように、ライフプランに合わせての返済計画が立てやすいのが大きなメリットです。
また、固定期間中は変動金利なみの低金利が適用されるため、返済負担が家計を圧迫するリスクを抑えつつ住宅ローンの返済を着実に進められます。金利の固定期間終了後に一括返済すると、負担する利息額を大幅に抑えられるでしょう。
≪デメリット≫
しかし、固定金利期間終了後に変動金利に変更したとしても、先述した「5年ルール」や「125％ルール」は適用されません。そのため金利の上昇に応じて返済額が増えたり、見直し後の返済額が125%を超えたりする恐れがあります。固定期間終了後の見通しや総返済額などが不明瞭なのもデメリットの一つでしょう。
全期間型固定金利
全期間固定型金利とは、借入時に金利が確定し、返済期間中に一切変動しない住宅ローンのことです。
≪メリット≫
安心感/安定感があるというのがなによりのメリットです。金利が変動しないということは月々の返済額も一定ということなので、家計の見通しが立てやすく、住宅ローン返済と並行しながら老後資金等の貯蓄を計画的に行うことができます。また、住宅ローンは30年や35年といった長期間で組むのが一般的ですが、その間の金利動向を正確に予測することは困難です。全期間型固定金利であれば、金利を逐一把握する必要も、金利の上昇に振り回される心配もありません。
≪デメリット≫
市場金利が下がったとしも固定金利はそのままのため、返済額は変わりません。金利が下がる局面ではメリットを享受できないことに留意しておくべきでしょう。また、変動金利や期間選択型固定金利よりも金利水準が高めに設定されているため、総返済額に大きな差が出る可能性もあります。
毎月の返済額が高いということは、家計負担以外に、金融機関の住宅ローン審査に通りづらくなるというデメリットもあります。住宅ローン審査では、「年収に対して年間返済額がどれくらいあるか」という「返済負担率」が重要な項目の一つとなっています。月々の返済額が大きい全期間固定型金利だと、返済負担率の割合が高くなるため、審査のハードルが高くなるリスクがあります。
まとめ
三種の金利の特徴をまとめると以下の通りです。
・変動金利
金利が最も低く返済額を抑えやすいが、金利上昇による返済額増加や未払い利息が発生するリスクがある。
・期間選択型固定金利
固定期間終了後に変動か固定かを再選択できる柔軟性があるが、金利が割高になるリスクがある。
・全期間固定型金利
返済額が常に一定で安心感があるが、市場の恩恵が受けられず総返済額が高くなるリスクがある。
それぞれの特徴とお客様ご自身のライフプランを照らし合わせ、最適な住宅ローンを選択するのが、損をしない不動産購入の第一歩です。
お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、センチュリー21Lebothへご相談ください。
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