不動産の「瑕疵」について
不動産の広告で「瑕疵（かし）」という単語を見かけたことはありませんか？
普段あまり馴染みのない言葉ですが、不動産を選ぶ上ではとても重要な要素です。
今回は、不動産の「瑕疵物件とは何か」の解説をいたします。
・そもそも瑕疵（かし）ってどういう意味？
瑕疵とは、一般的にキズ・欠点・欠陥・不具合などを指し、法律用語としては、「本来なら満たされているべき機能・性能・要件が満たされていない状態」を表します。簡単に言うと、人や物などの対象に何らかの欠陥がある状態のことです。
・住宅における瑕疵
不動産の瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4つがあります。この4つのいずれかを含む物件を、広告文言などで「瑕疵物件」と表します。
ひとつずつ見ていきましょう。
〇物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、その字の通り、物件の物理的な欠陥のことを言います。具体的には、
● 雨漏りや水漏れ
● 床の傾斜やゆがみ
● 壁のひび割れ
● 給排水管の詰まりや故障
● シロアリによる被害
● アスベストなど有害建材の使用
● 地盤の歪みや沈下
● 有害物質による土壌汚染
● 地中の埋設物（ゴミ・廃材など）
などが該当します。雨漏りなどの目に見える欠陥以外にも、視覚では検知しづらい瑕疵もあることに注意が必要です。
〇法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、土地や建物の外観/機能に問題がなくても、法令・条例の制限や権利関係の不備によって契約通りの利用ができない状態を指します。
分かりやすい例で言いますと、建築基準法や消防法、都市計画法に違反している物件はこれに該当します。
より詳しく説明すると、
建築基準法…定められた接道義務を満たしていないため再建築不可、建ぺい率/容積率がオーバーした違法建築、新築時は合法でも現行法では不適合 などの瑕疵
消防法…火災報知器やスプリンクラー、防火扉などの設置義務を満たしていない、または老朽化して機能性を失っている などの瑕疵
都市計画法…市街化調整区域に無許可で建築 などの瑕疵
このようなケースは法律的瑕疵となります。
〇心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件そのものに問題がなくとも、買主に嫌悪感や抵抗感を抱かせる事象のことを指します。過去に自殺・心中・事故死・殺人などが起こった物件を特に「事故物件」といい、売主は販売時に告知が義務付けられています。心理的瑕疵は法律上の明確な基準があるわけではないため、捉え方は人それぞれ異なります。中古物件の購入をお考えの際は、売主や仲介業者にヒアリングするとよいでしょう。
〇環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件自体には欠陥がなくても、周辺環境の要因によって快適な生活が妨げられる状態のことです。よくある例として、
●ゴミ処理場や工場などからの異臭/排気
●近隣からの騒音や振動
●反社会的組織や墓地/火葬場などの近辺
●将来的に高層マンションの建設が確定しており、日照や風通しが悪化する恐れがある
などが挙げられます。
環境的瑕疵の難しい点は、心理的瑕疵と同様に、人によって捉え方が異なることです。たとえば、踏切の音や飲食店からのにおいが気にならない人もいれば、ストレスと感じる人もいます。内覧の際には、その物件の外観・内観だけでなく、ぜひ周囲の環境も併せてチェックしてみてください。
物件における瑕疵とは、目に見えるものとそうでないものの両方があります。購入前にしっかりと確認することが、後悔をしない不動産選びのポイントのひとつです。
もし何か不安なことがありましたら、ぜひセンチュリー21Lebothにご相談ください。安心と安全のお取引をお約束いたします。
