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不動産相続の基本用語と簡単な流れについてご説明いたします。
不動産相続の基本事項



このページでは、不動産相続を行う際に抑えておくべき基本的な事項についてご説明いたします。

実は不動産の相続手続きには法的な期限は無く、先延ばしにしていても罰則があるわけではありません。
ですが、故人名義のままでは不動産の売却が出来なかったり、後々の相続に影響を及ぼす事もありますので、
お早めにご対応頂くことをお勧めいたします。



【相続登記】

不動産の所有者が亡くなった際、所有者の名義を相続人に変更します。
この手続きを相続登記と呼びます。
上記の通り、この手続きには法的に定められた期限はありませんが、
放置すると後々の相続の際などにトラブルを生む要因にもなりえますので、注意が必要です。

また手続きを行う際に必要な書類も多く、状況により多少変化しますが、

被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
相続人全員の住民票および印鑑証明書
・対象不動産の固定資産評価証明書
遺産分割協議書

などなど、書類を揃えるだけでも大変な労力です。
この書類を揃える作業が相続登記の大半を占めています。

相続登記には相続人全員の合意が必要となりますので、話し合いが難航するなどして手続きが進まないケースもあり、
こういった点から、手続きや書類作成に不安がある場合、手続きの代行を司法書士に依頼することも可能です。



【遺産分割協議】

遺言状が存在する場合を除き、相続人全員で遺産の分割方法や、分配の割合を決める話し合いを行います。
この話し合いを遺産分割協議と呼び、この話し合いの内容を書類にした物が遺産分割協議書です。
相続登記を行う際にはこの遺産分割協議書が必要になります。

遺産の分割にあたり、不動産の場合は現金の様に均等に分割することが難しいので、

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有分割

このいずれかの方法で分割するのが一般的です。


現物分割

不動産(現物)の境界を定めて物理的に分割し、それぞれを相続する方法です。
利用価値が高く広大な土地であれば、分割後もそれぞれの土地を利用しやすく、適した分割方法ですが、
建物を含む場合には、そもそもこの方法での分割が難しく、
分割後の面積が小さく利用価値の低い土地の場合も、資産価値を下げる形となってしまいますので、
有効な方法とは言えないでしょう。


代償分割

一人の相続人が不動産を相続し、他の相続人に不動産評価額相当の現金を支払う方法です。
相続人の間で不動産に興味が無い、どうしても不動産が欲しいなど、希望が異なる場合に有効な方法です。
相続人に応じて柔軟な対応が可能ですが、不動産を取得する相続人に代償金を支払う資金があることが前提となります。


換価分割

相続した不動産を売却し、その代金をそれぞれの相続人に分割する方法です。
均等に分割することが難しい不動産も、現金に換える事で相続割合分を正確に分配することが出来ますので、
相続人の間で不公平感が生じにくい分割方法と言えるでしょう。
一方、不動産に居住希望の相続人がいる場合や、不動産の買い手が見つからない場合、
不動産売却価格に相続人全員の合意が得られない場合などは、換価分割は行えません。


共有分割

複数の相続人が相続割合に応じて不動産の共有持分を設定し、共有名義で不動産を相続する方法です。
相続人同士の関係が非常に良好である場合や、遺産相続に興味が無いといった場合、
あるいは上記3つの方法での分割が困難であった場合に、この方法が用いられる傾向があります。
お金に換えたり境界線を設定する必要がないので、手続きが簡単な反面、
どのように不動産を運用するのか、維持や管理を誰が行うのか、といった点が問題になるケースもあります。
後々、土地権利の複雑化を招くことも多く、内包しているリスクは大きい分割方法と言えるでしょう。



【不動産相続に関わる主な税金や費用】

登録免許税

相続登記を行う際に納める税金です。
固定資産評価証明書に記載されている金額の0.4%を納める必要があります。


必要書類の取得費用

戸籍謄本や住民票など、相続登記の際に提出する必要書類の取得費用です。
相続する不動産と離れた地域に住んでいて、郵送でのやり取りをする場合などには、
別途郵送費用も必要になります。


相続税

相続税は相続財産の総額が基礎控除額以上となる場合、納税義務が発生します。
相続税の基礎控除額は、

「3,000万+600万×相続人の人数」

こちらの式で求めることが出来ます。

例を挙げますと、相続人が4人の場合、
3,000万+600万×4=5,400万となりますので、基礎控除額は5,400万円です。
相続財産の総額が5,400万円を超える場合には、相続税を納める必要があるという事になります。

相続税額を求める計算式は非常に複雑ですので、こちらは国税庁のホームページでご確認下さい。

また当社では、お取引頂いているお客様へのサービスといたしまして、
顧問税理士へのご相談も無料で受け付けておりますので、是非ご活用ください。


固定資産税

不動産を所有する事で納税の義務が発生する税金です。
毎年1月1日に不動産所有者へ課税される物となっていますので、
不動産を相続によって取得した、その翌年から支払いが発生します。



【不動産相続のまとめ】

・相続登記に必要な資料を確認して取得する。

・遺言状が無い場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する。

・相続税や登記費用など必要となる費用の確認。

・書類をまとめて法務局で申請を行う。

簡単にまとめましたが、やはり必要資料の作成や取得は馴染みのない方には難しく、司法書士に依頼するのが一般的です。
不動産相続にはどういった手続きが必要なのかをご理解いただき、不安や疑問解消の一助となれば幸いです。

当社では相続、税金関係のご相談も承っておりますので、是非、お気軽にお問合せ下さい。






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