どうやって選ぶべき？
異なる3つの媒介契約！
「媒介契約」とは、売主様と不動産会社との間で取り交わす契約で、
どういった条件で売却活動を行うかを取り決める物です。
契約書には、契約の種類や売却活動の内容、レインズ※への登録義務の有無、
仲介手数料の金額などについて明記されています。
不動産会社は宅地建物取引業法によって、売主様にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。
「媒介契約」には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれに違いがありますので、ここではその違いを確認していきましょう。
※レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。
媒介契約の種類によっては、不動産会社は物件の情報をレインズに登録する義務があり、
その情報を不動産会社間で共有することで、買主様を素早く見つけることが可能となっています。
まずはそれぞれの違いを表にいたしましたので、こちらをご覧ください。
一見すると「一般媒介」が最も売主様の制限が少なく好条件なのではないか、と思われるかもしれません。
ですが「専属専任媒介」や「専任媒介」にもそれぞれのメリットが存在します。
どういった観点から契約内容を選べばよいのか、ここからはそれぞれの違いに注意しながら、1つずつご説明いたします。
「専属専任媒介」について
「専属専任媒介」は最も制限が多いですが、レインズへの登録が早くスピード感のある売却活動が期待できます。
また、活動状況の報告頻度も高いので、売主様も現状の把握がしやすいです。
「専属専任媒介」では、必ず不動産会社を通して取引が行われますので、仲介手数料が確保されることから、
不動産会社による活発な売却活動を期待できる、という面もあります。
その反面、売主様と買主様の両方から仲介手数料を得ることを目的として、
自社の顧客以外には物件の情報を公開しなかったり、他社からの問い合わせを取り次がないなど、
「囲い込み」と呼ばれる独占行為を行う不動産会社も存在します。
そういったリスクを避けるために、売却活動や方針を信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。
「専任媒介」について
「専任媒介」は「専属専任媒介」と日数の規定は異なる物の、
レインズへの登録義務や活動状況の報告義務がありますので、活発な売却活動が期待でき、状況の把握もしやすいです。
また、契約した不動産会社以外の仲介業者を経由しなければ、
買主様との直接取引が可能な点も、大きなメリットと言えるでしょう。
売主様自身が買主様を募る場合には「専属専任媒介」よりも選択肢が広がります。
「一般媒介」について
3つのなかで最も制限が少なく、売主様の自由度が高い契約形態です。
複数の不動産会社と同時に契約が可能で、買主様との直接取引も可能です。
「一般媒介」では複数の契約が可能なため、様々な不動産会社からの意見や方針を比較、参考にすることが可能です。
御自身でじっくり売却方針を定めたい、という方に適しています。
一方、複数の不動産会社と契約する場合では、それぞれの会社と個別にやり取りする必要がありますので、
何かを通知する際には契約会社の数だけ連絡を取らねばなりませんし、
内見希望や打ち合わせなどのスケジュール調整に労力を割く必要も出てきます。
また、「一般媒介」には2つのパターンがあり、売主様はどちらかを選択することが出来ます。
・明示型
現在契約している不動産会社以外と契約した場合、そのことを通知する必要があります。
・非明示型
他社と契約しても通知する必要はありません。
明示型では不動産会社同士の競争が起こりやすくなり、早期売却の可能性も高まります。
特別な理由がなければ明示型を選ばれるのが一般的です。
まとめ
それぞれにメリットとデメリットがありますので、ご自身の状況と照らし合わせていただくことが大切です。
最終的な判断材料はやはり、売主様と不動産会社との信頼関係という所になるかと思いますので、
契約前にご自身の希望などをご相談いただいた上で、
納得のいく提案をしてくれる不動産会社を選ばれることをお勧めいたします。
もちろん当社でも、どういった方針で売却活動を行うべきか、どの媒介契約が適しているのか、
といったお悩みにもお応えしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
「媒介契約」とは、売主様と不動産会社との間で取り交わす契約で、
どういった条件で売却活動を行うかを取り決める物です。
契約書には、契約の種類や売却活動の内容、レインズ※への登録義務の有無、
仲介手数料の金額などについて明記されています。
不動産会社は宅地建物取引業法によって、売主様にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。
「媒介契約」には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれに違いがありますので、ここではその違いを確認していきましょう。
※レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。
媒介契約の種類によっては、不動産会社は物件の情報をレインズに登録する義務があり、
その情報を不動産会社間で共有することで、買主様を素早く見つけることが可能となっています。
まずはそれぞれの違いを表にいたしましたので、こちらをご覧ください。
一見すると「一般媒介」が最も売主様の制限が少なく好条件なのではないか、と思われるかもしれません。
ですが「専属専任媒介」や「専任媒介」にもそれぞれのメリットが存在します。
どういった観点から契約内容を選べばよいのか、ここからはそれぞれの違いに注意しながら、1つずつご説明いたします。
「専属専任媒介」について
「専属専任媒介」は最も制限が多いですが、レインズへの登録が早くスピード感のある売却活動が期待できます。
また、活動状況の報告頻度も高いので、売主様も現状の把握がしやすいです。
「専属専任媒介」では、必ず不動産会社を通して取引が行われますので、仲介手数料が確保されることから、
不動産会社による活発な売却活動を期待できる、という面もあります。
その反面、売主様と買主様の両方から仲介手数料を得ることを目的として、
自社の顧客以外には物件の情報を公開しなかったり、他社からの問い合わせを取り次がないなど、
「囲い込み」と呼ばれる独占行為を行う不動産会社も存在します。
そういったリスクを避けるために、売却活動や方針を信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。
「専任媒介」について
「専任媒介」は「専属専任媒介」と日数の規定は異なる物の、
レインズへの登録義務や活動状況の報告義務がありますので、活発な売却活動が期待でき、状況の把握もしやすいです。
また、契約した不動産会社以外の仲介業者を経由しなければ、
買主様との直接取引が可能な点も、大きなメリットと言えるでしょう。
売主様自身が買主様を募る場合には「専属専任媒介」よりも選択肢が広がります。
「一般媒介」について
3つのなかで最も制限が少なく、売主様の自由度が高い契約形態です。
複数の不動産会社と同時に契約が可能で、買主様との直接取引も可能です。
「一般媒介」では複数の契約が可能なため、様々な不動産会社からの意見や方針を比較、参考にすることが可能です。
御自身でじっくり売却方針を定めたい、という方に適しています。
一方、複数の不動産会社と契約する場合では、それぞれの会社と個別にやり取りする必要がありますので、
何かを通知する際には契約会社の数だけ連絡を取らねばなりませんし、
内見希望や打ち合わせなどのスケジュール調整に労力を割く必要も出てきます。
また、「一般媒介」には2つのパターンがあり、売主様はどちらかを選択することが出来ます。
・明示型
現在契約している不動産会社以外と契約した場合、そのことを通知する必要があります。
・非明示型
他社と契約しても通知する必要はありません。
明示型では不動産会社同士の競争が起こりやすくなり、早期売却の可能性も高まります。
特別な理由がなければ明示型を選ばれるのが一般的です。
まとめ
それぞれにメリットとデメリットがありますので、ご自身の状況と照らし合わせていただくことが大切です。
最終的な判断材料はやはり、売主様と不動産会社との信頼関係という所になるかと思いますので、
契約前にご自身の希望などをご相談いただいた上で、
納得のいく提案をしてくれる不動産会社を選ばれることをお勧めいたします。
もちろん当社でも、どういった方針で売却活動を行うべきか、どの媒介契約が適しているのか、
といったお悩みにもお応えしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
